Конец года – традиционное время для подведения итогов. Каким был рынок жилой и коммерческой недвижимости в 2018-м, чего нам ждать от года 2019-го: повышения цен, роста процентных ставок, новых банкротств застройщиков? Или нагнетать ситуацию не стоит, и все обойдется? Ипотека: никто не хотел
Конец года – традиционное время для подведения итогов. Каким был рынок жилой и коммерческой недвижимости в 2018-м, чего нам ждать от года 2019-го: повышения цен, роста процентных ставок, новых банкротств застройщиков? Или нагнетать ситуацию не стоит, и все обойдется?
Ипотека: никто не хотел отставать
Доля ипотечных сделок в 2018-м году по московскому региону (Москва и Московская область) выросла с 47% до 53%. И тенденция к росту продолжается. Даже в премиальном классе доля покупки квартир в ипотеку увеличилась до 20%. В бизнес-классе она составляет 30%. И подавляющее большинство – в массовом сегменте.
Продолжала развиваться семейная ипотека (дается при рождении второго и третьего ребенка). Порадовали застройщиков октябрь и ноябрь – в эти месяцы много проектов вышло на старт с первичными ценами. И процент взятых ипотечных кредитов под эти новостройки был очень высок. Пик ипотечных сделок пришелся на 2-й, 3-й квартал. Это связано с тем, что банки кардинально изменили свой подход к процентной ставке.
— Когда клиент приходит и говорит, что я хочу кредит за 8,5%, и не больше, понимаешь, что сбербанковские 7,5% не прошли даром для рынка, — говорит руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
В целом, можно резюмировать, что такого выбора и разнообразия продуктов на рынке еще не было. Но сегодня стройка переходит на работу с эскроу-счетами. И непонятно, как дальше будет работать ипотечная система. Эксперты прогнозируют, что рост ипотеки продолжится только в том случае, если процентные ставки по кредитам не вырастут. Но реалии рынка сегодняшнего дня не очень утешительны: банки уже начали поднимать процентные ставки – до 9%, 10% и даже 11%.
Другая сторона: наличности у людей не так много, сделки, в основном, осуществляются за счет материнского капитала, военных сертификатов и т.д. Поэтому падения спроса на ипотечные кредиты может быть и не стоит опасаться.
Тренд тренду — рознь
— Какие же тренды присутствовали на рынке в ушедшем году? И чего нам ждать в будущем? — задается вопросом Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании «Сити XXI век». — В последнее время было выдано разрешений на строительство на 17,7 млн. кв. м, и все эти проекты пока будут работать по старой схеме, без эскроу-счетов. А значит рынку снова нужно приготовиться к дольщикам. И это, безусловно, тренд. Вот, правда, «ПИК» намерен работать по новой схеме – но это пока чуть ли не единственное исключение из правила.
Не все проекты начаты. Некоторые девелоперы, впопыхах, попытались получить разрешение на «абы что», без детальной проработки проекта. Поэтому до старта некоторых из заявленных застройщиками объектов еще далеко. И это тоже особенность нынешней ситуации.
Устойчивый тренд – перетекание потребительского спроса из Подмосковья в Москву. Причина – недорогие и качественные предложения в столице.
— Уход Urban group – это, казалось бы, плюс для конкурентов. Но, в итоге, плюса не получилось. — говорит Мария Могилевцева-Головина. — Увы, в каждом девелопере теперь видят немножко Urban group. У части потребителей есть опасения при оформлении покупки. Приходится работать с массой потребительского негатива.
— Недвижимость была консервативным рынком в смысле инноваций, сегодня по-другому, — считает директор отдела консультаций по недвижимости компании EY Илья Сухарников. — Что нас ждет в будущем? Меняются поколения, и они по-другому потребляют услугу. Думаю, новым большим трендом будет создание больших платформ-агрегаторов, обслуживающих недвижимость. Вопрос только в том, как будет распределяться прибыль на рынке.
По мнению директора департамента продаж компании «Главстрой-недвижимость» Максима Гладченко, тренд ближайших лет – квартиры с дизайном и меблировкой. А сама продажа квартир все чаще будет осуществляться без прихода в офис – «Главстрой-недвижимость» эту практику уже активно обкатывает.
Кроме того, компания уже начала продавать квартиры с готовым дизайном в объектах бизнес-класса, и, по словам Максима, получила достаточно хорошие результаты.
Почему с отделкой?
По оценкам экспертов, в 2018 году интерес к квартирам с отделкой сохранялся на стабильном уровне. За последние четыре года, по мнению аналитического центра ЦИАН, доля проданных квартир с отделкой в массовом сегменте новостроек выросла с 6% до 26% в границах старой Москвы и с 5% до 46% — в новой Москве.
Согласно данным агентства ИНКОМ, в конце 2018 года 45% всех покупателей новостроек в старой Москве и 41% в новой выбирают квартиры с отделкой. При этом спрос даже превышает количество предложений. Так, доля предложений с чистовой отделкой от застройщика составляет 38% в границах старого города и 31% — в новой Москве.
Это подтверждают и аналитики ЦИАН, которые отметили, что квартиры с ремонтом уходят с рынка в среднем в 1,3 раза быстрее. Московские девелоперы видят эту тенденцию и увеличивают количество предложений — в 2017 году цифры были куда ниже.
Подтверждают эту информацию и данные MD Group. Аналитики компании отметили, что за шесть месяцев спрос на квартиры с отделкой вырос практически в два раза. На сегодняшний день 60% проданных квартир в ЖК «Новое Бутово», например – квартиры с отделкой.
По мнению специалистов MR-Group, интерес к квартирам с отделкой объясняется прежде всего финансовыми причинами. Ремонт от застройщика на 15-40% дешевле, чем самостоятельный. Кроме того, при покупке квартиры с отделкой стоимость ремонта включается в сумму и идет под ипотеку или рассрочку, что позволяет избежать повышенной финансовой нагрузки после передачи ключей. Немаловажен тут и личный комфорт.
— Ремонт длится, как правило, около шести месяцев. В данном же случае клиент получает готовую квартиру и избавлен от необходимости заниматься отделкой, а также жить в подъезде с постоянным шумом и мусором от ремонта соседей, — говорит спикер MD Group, заместитель директора департамента по организации продаж Александр Хачатрян.
Правда, есть у квартир с отделкой и недостаток – отсутствие индивидуальных дизайнерских решений. Чтобы справиться с этой проблемой, девелоперы стали предлагать в новостройках разные виды лаконичной отделки, которая оставляет широкий спектр возможностей для индивидуального дизайна – за счет использования мебели и декора.
Коммерческая недвижимость: офис как сервис
— Объем инвестиций в строительство коммерческой недвижимости в ушедшем году составил 205 млрд рублей, — анализирует ситуацию на «коммерческом» рынке заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости NAI Becar Дарья Канева. — Цифра вроде бы внушительная, но раньше она была больше. Снижение связано с осторожностью девелоперов и меняющимся законодательством. 40 млрд во всей структуре инвестиций – это земельные участки. Объем предложения пока превышает объем спроса.
Увеличивается складской сегмент. Сейчас выигрывают качественные проекты с продуманной инфраструктурой, которые максимально обеспечивают своих клиентов сервисами. Доходность от складских помещений очень хорошая – 13%.
Офисная недвижимость находится в стадии серьезных преобразований. Меняется потребитель – меняется запрос. В последние годы появилось много сервисных офисов и коворкингов, которые заменили стационарный офис.
— Тренд последующих лет: офис будут снимать как сервис, и только, — подытоживает Дарья Канева. — Об этом говорит и прирост коворкингов по Москве, который за последние годы составил, в среднем, 70%!
Торговый сегмент чувствует себя вполне комфортно. По мнению аналитиков, сегодня мало делать хороший офис, ТЦ и т.д., клиент требует мультиформата, чтобы все было под рукой. И застройщик не может этого не учитывать.
Пентхаус: может ли двухуровневое жилье с террасой стать доступным?
Пентхаусом, в профессиональной риелторской терминологии, принято называть жилье на верхнем этаже многоэтажного дома, имеющее собственную террасу. Чаще всего, это двухуровневое жилье.
Первый пентхаус придумал мэр Чикаго Ричард Дейли, который разбил на крыше своего дома сад. С тех пор недвижимость с «зеленой крышей» стала активно набирать популярность в Америке.
До 2008 года рынок пентхаусов в России был практически закрыт. Продавались какие-то эксклюзивы, но в закрытом, непубличном, режиме. Смущало, в первую очередь, то, что Россия «не южная» страна, и было непонятно, как размещать и, главное, эксплуатировать необычное жилье с садом на крыше.
Но постепенно понимание пришло. Рынок стал развиваться. В 2012-м году в свободную продажу было выставлено уже 30 пентхаусов. Сегодня покупателям предлагается 297 пентхаусов в самых разных ЖК столицы.
— С чем можно связать растущую популярность столь дорогого жилья? – поделился размышлениями на бизнес-завтраке, организованном компанией Sminex, директор по продажам компании Иван Обухов. – У состоятельных покупателей есть спрос на что-то необыкновенное. А пентхаус – двухуровневое жилье, с летней террасой, откуда открываются потрясающие виды на Москву – безусловно, этой потребности удовлетворяет.
Любопытно, что покупатель пентхауса, — как замечает Иван Обухов, — «помолодел». Если раньше это был чиновник, олигарх, звезда — шоу-бизнеса, крупный деятель культуры, то теперь это представитель среднего класса в районе 35 лет, так называемый «селфмэйд», человек, сделавший себя сам, знающий цену деньгам, который очень серьезно подходит к выбору недвижимости для себя и своей семьи.
— Часто те, кто, в итоге, покупает пентхаус, приходят с «несформированным» запросом, — поделился с нами менеджер по продажам одного из агентств, реализующих элитное жилье, Алексей М. – Такие запросы мы называем «холодными», в противовес «горячим», когда клиент точно знает, чего он хочет. Такого «холодного» клиента мы пытаемся сориентировать в многообразии премиум-жилья, выявить его действительные потребности. Часто оказывается, что он давно мечтал о формате «загородного дома, но в городе» – а это как раз формат пентхауса.
Интересно, что если раньше к ценам на пентхаусы было не подступиться, то теперь недорогой пентхаус можно купить где-то в пределах 10-12 млн. рублей (это цена средней двухкомнатной квартиры в Москве). Справедливости ради, заметим, цена дорогих пентхаусов зашкаливает за сотни миллионов.
Итак, владелец пентхауса получает локализацию в центре города, собственную террасу над жилым пространством, увеличенную высоту потолков – от 3,2 до 3,5 м, панорамное остекление, повышенные характеристики конструктива (с возможностью расположить на той же террасе небольшой бассейн, смонтировать лифт), проектное решение по установке дровяного камина.
Справиться со страхами, связанными с нашим холодным климатом, помог пример Канады, где пентхаусы строят, и много.
— Здесь главное – знать, как правильно обращаться с зеленью, которую вы разместили у себя на террасе, — говорит ландшафтный дизайнер Илья Мочалов. – Во-первых, это должны быть растения местной флоры. Слой почвы не должен быть слишком большим (достаточно 70 см) – растения прекрасно живут в достаточно тонком субстрате, который вы разместите на крыше в качестве грунта.
Жаль, правда, что такое жилье все еще доступно очень немногим. В Лондоне, например, только за последний год было создано около 100 тыс. кв. метров «зеленых» крыш. И это были далеко не всегда террасы пентхаусов – иногда обычное жилье, но с такой вот необычной опцией. То есть, жилье с террасой или используемой «зеленой» крышей – за рубежом уже в широком доступе!
— В Москве на каждого жителя приходится примерно 20 м2 зелени, — размышляет Илья. — В ЦАО – намного меньше, 3,5 м2. Площадь подошв московских зданий – 1500 га. Возможности озеленения – колоссальные! Можно «озеленить» крыши многих общественных зданий, верхотуру домов-новостроек.
К сожалению, пока нормативные документы запрещают застройщикам проводить компенсационное озеленение (озеленение взамен произведенным вырубкам) за счет устройства «зеленых» крыш».
По мнению Ильи Мочалова, необходимы новые «зеленые» нормы. И такой документ подготовлен. Это проект национального стандарта ГОСТ Р «Зеленые стандарты. Озеленяемые и эксплуатируемые крыши зданий и сооружений. Технические и экологические требования». Проект разработан НИУ МГСУ, совместно с ландшафтными дизайнерами и Национальным кровельным союзом.
В проекте учтены уже имеющиеся в нашей стране нормативы, регламентирующие проектирование и устройство «зеленых» крыш, а также лучший опыт зарубежных стран. Сейчас документ находится на рассмотрении в Росстандарте, и перспективы его принятия пока неясны.
Елена МАЦЕЙКО
Источник: